“感觉全张家界的人都在大庸古城了。”
刚过去的国庆假期，大庸古城涌进大批游客。飞檐翘角的仿古街巷里，挤满了举着手机拍照的年轻人，NPC跟游客即兴互动，沿街餐饮店及各类文创摊位前驻足的人没有停过。
近日，时代财经从大庸古城方面独家获悉，今年国庆黄金周期间，大庸古城共接待游客24.6万人次，日均客流超7万人次；总营业流水近400万元，几乎追平2024年项目完整运营时的全年营收（414万元）。
白天爬天门山，晚上逛古城，这种热闹的画面放在一年前，还无法想象。这座总投资超过24亿元的仿古建筑群曾被央视点名“人造空城”，198间商铺中仅有四五家开业。彼时的大庸古城，在张家界旅游（000430.SZ）财报里，唯一一个经营性盈利项目是停车场。
从“空城”到游人如织，大庸古城真正重生了吗？
从亏损十几亿到“一铺难求”
“听说湖南电光和芒果集团重新接手了。”去年7月，营业四年的大庸古城突然迎来闭园。几个月后，许多像陈刚一样的本地商户收到了新项目运营方递过来的橄榄枝。
陈刚是张家界本地人，在2021年大庸古城项目试营业时他就已经关注到，因为项目所在地几乎占据了这座城市最好的区位。
但当时大庸古城的经营状况，让陈刚不敢轻易冒险。
时代财经了解到，大庸古城项目早在2016年就已启动筹建，彼时正值全国古城古镇热的高峰。“跟风了，看人家古城古镇搞得好，总认为自己造一个出来。”张家界旅游董事长后来在接受采访时坦言。
项目刚刚起步便撞上疫情，加之仓促上马、产品粗糙等，始终未能真正运转起来。2021—2024年，大庸古城累计亏损超10.8亿元，上市公司张家界旅游也被拖入破产重整的边缘。2025年，大庸古城计提资产减值4.59亿元，整体亏损5.55亿元，成为了“亏损黑洞”。
2025年底，通过司法重整，张家界旅游引入湖南电广传媒（000917.SZ）、芒果超媒（300413.SZ）等战略投资者，投入资金15.86亿元；同时，三方共同出资1.8亿元成立合资公司张家界芒果文旅（下称“张芒文旅”），将大庸古城改造与运营全权交给合资团队。
作为一个此前饱受舆论风波的项目，面向市场重启招商并不容易。在闭园前，古城内仅有寥寥四五家店铺开业。
“确实（招商）是最难的部分。”张芒文旅副总经理宋旭向时代财经透露，项目从去年10月就已启动招商，招商团队跑了全国各地，但由于项目舆情加上长期经营不善，商户及品牌方前期对项目会有较大疑虑。
“这个项目非常特殊，它是一个前期运营很不理想、各方面关注度又极高的项目，这种反差是之前没有遇到过的。”张家界市政府相关人员同样对时代财经称。
历经数月的招商与重建，今年7月10日，大庸古城重新对外营业。据官方数据披露，开业时大庸古城一层商铺的出租率达100%，二层的商铺出租率在85%至95%之间，完成205家店铺的招商。
不过，中国主题公园研究院院长林焕杰指出，一个过去三年人气低迷、此前招商多年未能完成的项目，如果没有给予一定的免租等扶持政策，短期内想要达到招商峰值难度较大。有商户也透露，古城内许多楼栋实则有三楼甚至四楼。
据时代财经从多方了解，项目方的确对部分商户抛出了一些招揽优惠政策，包括以免租金、免装修的低门槛，吸引在校大学生等青年创业项目入驻等。
宋旭透露，针对不同商户采用多种合作模式，如部分商户采用传统租金模式，部分资源统筹能力较弱的商户则采用利益分成模式共同承担风险，还有部分标杆项目由运营方共同出资建设。
从目前已入驻商户来看，除了一些国内外知名品牌如可口可乐博物馆、52TOYS、名创优品等开出湖南或张家界首店，还有不少像陈刚这样的本土品牌商户。
“我们是湖南人，相信他们在影视方面和创意方面的能力。”今年初，陈刚签下入驻协议，盘下一间超百平米的铺位，成了古城第一批正式入驻的商户，“当时招商人员说商铺已经紧张得很了。”令其充满信心的是，招商人员甚至打包票“全年无淡季”“不差流量”。
万达退出，“芒果”进场
事实上，万达曾有机会接手这个项目。
2023年4月，张家界旅游与大连万达集团达成合作，双方拟围绕大庸古城的策划、建设与招商运营等开展合作。但随着这份战略合作协议在2024年1月自动失效，双方的合作最终不了了之。
如今，湖南广电系成了推动大庸古城复活背后的关键操盘手。而无论是张家界旅游还是当地政府都倾注了核心资源。
上述当地政府相关人员对时代财经称，湖南省委、省政府对张家界旅游集团重整和大庸古城盘活高度重视，“大庸古城困境既是经济问题，也牵动社会关注”。
此次改造，大庸古城在外观上的改动并不大，仅通过一些年轻化软装及场景轻改造来调整整体调性，此外古城内原先的剧场、飞行影院等功能场馆被继续沿用。
宋旭向时代财经解释称，大庸古城本身已有较大的固定资产投资，再去加大投资额会进一步抬高资产压力与增加风险，所以这次严格控制了改造投入。据悉，早期剧场建设时，土建、设备、装修等就花了超5亿元。而过度的重资产投入正是此前大庸古城这类仿古镇项目失败的原因之一。
目前，大庸古城的定位已从传统观光古城转型为面向年轻客群的文旅城市会客厅，并取消大门票，将盈利重心后移至餐饮、文创、演艺等二次消费环节。
时代财经注意到，这套轻资产介入、重运营的文旅项目模式，已在湖南广电系内多次试验。接盘大庸古城之前，电广传媒在湖南省内以轻资产模式盘活一批国有闲置资产项目。
另一关键角色则是手握芒果TV、湖南卫视综艺IP池等的芒果超媒。据悉，大庸古城内“植入”有十余个芒果IP衍生店铺。宋旭透露，大庸古城内的芒果系店铺均为项目公司张芒文旅自营投资。
不少商户也是冲着这套体系来的。“几乎所有商家进驻都是看中了芒果的光环，这也是我当时开店的动力之一。”古城内商家张鹏鹏称，芒果方面的确对接了许多资源，其提及9月底芒果超媒将年度广告招商会放在古城举行，吸引了大量游客。
据此前张芒文旅披露，截至8月13日，对外营业满月时，大庸古城累计客流已突破100万人次，营收突破1000万元。另据时代财经获取数据，截至9月30日，重新开业近两个月的大庸古城累计接待游客突破201万人次，在全市景区大盘中排名前列。
客流回落，商户盼生存
热闹过后，结构性压力逐步显现。
不少商户反馈，暑假窗口期后，9月以来古城的客流出现回落。“和一开始的预期相差较大。”自7月10日开业以来，陈刚算了一笔账，一个月的营业额不及月租金的三分之一；按此计算，日均收入仅约200元，远低于此前其测算的保本线。陈刚认为，导致这一局面的关键原因是入园客流的回落与二次消费萎靡。
据陈刚观察，园区客流集中在夜间6点到9点，但多以本地居民为主、外地游客占比过低；这导致看似人流集中，但真正在街区内停留、进店消费的并不多。
张鹏鹏经营的门店同样面临类似的处境。按照原本规划，门店的客源充足，包括旅行团、园区酒店客栈的入住客以及园区自来客等。但眼下，多个客群渠道均表现不理想，其中团队客的缺失是核心短板。
陈刚向时代财经指出，里面入住的商铺老板们都希望古城方能及时给店铺引流，但据其了解，不少本地旅行社和导游反映，大庸古城给旅行社渠道的报价盈利空间太小、缺乏政策空间，“旅行社也没有动力带客。”
此外，多个商户反馈古城内多幢酒店及核心演艺项目迟迟未开业，影响了大庸古城吸客与留客。不过据时代财经了解，截至国庆前，古城内两家自营酒店已宣布对外营业。
眼下，商户的生存压力仍在不断累积。
多位商户向时代财经反映，他们与大庸古城签的合同是“保底租金+流水抽佣”，其中保底租金将近200元/平方米/月，高于张家界其他成熟商业街租金。陈刚称，高租金模式让客流培育期的店铺存在较大盈利压力，其向时代财经透露，古城内一家商户在8月份营业额将近10万，但扣掉保底租金后仍处于亏损状态。
“我们第一批租赁的商户是诚心实意、有胆识才进来的，目前投了数十万在里面，但现在人流引不进来、给员工的工资都发不起。”陈刚感慨，若接下来项目方没有进一步针对租赁商户的友好政策，自己或考虑闭店。
利润暴涨十倍，真正的考验才开始
运营团队对这些压力并非没有感知。
“大庸古城确实是团队接手过的体量最大、难度最高的项目。”宋旭向时代财经直言，目前大庸古城项目还存在部分需持续解决打磨的问题，包括基础消费偏低、业态完善率和二次消费增长率不高等。此外，目前各大商户经营状况也呈现分化。
其透露，接下来除了持续迭代内容产品，运营方正在联动张家界全域旅游资源，如与天门山等景区及旅行社合作，将大庸古城纳入张家界整体旅游线路。同时，团队正针对古城内二、三层进行集中招商与调整业态，以及计划通过开放IP授权等方式帮助商户优化盈利面。
在张芒文旅看来，他们更希望做一个具有长期培育周期、形成城市消费空间模式的项目，而不要求短期暴利。
但不得不考虑的现实因素是，大庸古城的背后站着三家上市公司，这一定程度上又注定它无法像一座普通的古城那样慢慢生长。
时代财经查阅此前披露的合作协议公告注意到，三方针对大庸古城的运营合作费用由“运营固定费”“门票分成费”与“浮动运营费”组成，其中张家界旅游每年向合资公司张芒文旅支付700万元固定运营费，景点门票收入按张家界占90%、张芒文旅占10%分成；利润达标后，张芒文旅可分得最高5000万元的阶梯式超额奖金。
这意味着，除了每年700万元的固定运营费是一笔刚性支出，张家界旅游如今在大庸古城中的角色已更接近“房东”，而其收益与古城实际经营情况绑定，并承担合并报表的压力。
根据张家界旅游2026年半年报，公司实现营业收入2.12亿元，同比增长9.34%；归母净利润3.08亿元，同比暴涨1026.8%。在文旅上市公司普遍承压的2026年，此前归母净利润连续六年为负的张家界，一反常态扭亏为盈。
这份十倍级增长虽与大庸古城紧密相关，却不意味着大庸古城已被真正“救活”，其利润增长主要来自于去年底破产重整时对约11亿元债务的减记处置与债转股处置，其中3.27亿元在一季度确认为债务重组收益。
或受此前债务处置后利息支出缩减等原因影响，张家界旅游在今年已出现经营端的好转信号。二季度，其实现单季营收1.45亿元，同比增长7.6%；扣非净利润176万元，摆脱了去年同期203万元的亏损。
此外，大庸古城实际上自7月10日重新开业，更大的检验压力将出现在下半年财报中。宋旭直言，从接手项目开始压力一直持续，但经营数据的好转和外部评价变化，让团队信心增强。
“焕新开业只是一个新的起点，还远远未到定论的时候。”上述地方政府相关负责人对时代财经称，鸣锣开城的那一刻，真正的考验才刚刚开始。
（应受访者要求，以上陈刚、张鹏鹏为化名）
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